Si votre logement locatif se trouve en copropriété, vous avez l’obligation de vous assurer : l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à tout copropriétaire, qu’il occupe son lot ou qu’il le loue, de couvrir sa responsabilité civile. Hors copropriété, aucune obligation légale ne pèse sur vous. Dans les deux cas, l’assurance du locataire laisse des trous que seule une PNO vient combler.
L’obligation légale porte uniquement sur la responsabilité civile. Une PNO limitée à ce minimum vous met en règle, mais ne vous indemnise ni de vos propres dommages, ni de la perte de loyers. Et l’assurance « risques locatifs » de votre locataire ne couvre que l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux sur le logement lui-même : ni les voisins, ni les désordres qui ne lui sont pas imputables.
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
La réponse dépend d’un seul critère : votre bien est-il en copropriété ou non.
En copropriété : oui, au moins pour la responsabilité civile
L’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, oblige chaque copropriétaire à s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, en sa qualité de copropriétaire occupant comme de copropriétaire non occupant. Mettre son lot en location ne fait donc pas disparaître l’obligation : elle vous suit en tant que propriétaire du lot.
Le même article impose au syndicat des copropriétaires de s’assurer pour sa propre responsabilité civile. L’assurance de l’immeuble couvre les parties communes ; elle ne couvre pas ce qui part de vos parties privatives.
Hors copropriété : aucune obligation, mais une exposition directe
Pour une maison individuelle ou un immeuble que vous détenez en entier, aucun texte ne vous impose de vous assurer. Vous restez en revanche responsable des dommages causés par le bâti lui-même, et vous n’avez aucun recours à exercer contre une copropriété qui n’existe pas. L’absence d’obligation ne réduit donc pas le risque, elle le laisse entièrement à votre charge.
| Qui | Obligation | Portée | Fondement |
|---|---|---|---|
| Locataire | Oui | Risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux sur le logement loué | Loi du 6 juillet 1989, art. 7, 25-3 et 25-12 |
| Copropriétaire occupant | Oui | Responsabilité civile | Loi du 10 juillet 1965, art. 9-1 |
| Copropriétaire bailleur (PNO) | Oui | Responsabilité civile | Loi du 10 juillet 1965, art. 9-1 |
| Syndicat des copropriétaires | Oui | Responsabilité civile des parties communes | Loi du 10 juillet 1965, art. 9-1 |
| Propriétaire bailleur hors copropriété | Non | — | Aucune obligation légale |
L’obligation légale ne porte que sur la responsabilité civile, c’est-à-dire sur les dommages que vous causez à autrui. Un contrat réduit à cette seule garantie ne vous indemnise pas de vos propres dommages : murs, sols, équipements, cuisine aménagée, ni de la perte des loyers pendant la remise en état. Être en règle au sens de la loi ne signifie donc pas être couvert.
Trois situations où c’est votre PNO qui joue, même avec un locataire assuré
C’est le point que la plupart des bailleurs découvrent au moment du sinistre. L’assurance du locataire est construite pour couvrir ce dont le locataire répond. Dès que l’origine du dommage sort de ce périmètre, elle ne s’applique plus.
Le logement est vacant
Entre deux locataires, pendant des travaux, ou le temps d’une succession, il n’y a plus de locataire assuré. Un dégât des eaux qui survient à ce moment-là, et qui se propage chez le voisin du dessous, engage votre responsabilité seule. C’est la période où le bien est à la fois le moins surveillé et le moins couvert.
Le sinistre n’est pas imputable au locataire
Infiltration par la façade ou la toiture, canalisation encastrée corrodée, vice de construction, vétusté d’un équipement que vous avez installé : le locataire n’en répond pas, donc son assureur non plus. Si le dommage atteint un tiers, c’est votre responsabilité de propriétaire qui est recherchée.
Le locataire n’est pas assuré, ou son assureur refuse
Une attestation remise à la signature ne garantit pas que le contrat est toujours en vigueur deux ans plus tard. En cas de résiliation pour non-paiement de la cotisation, le logement est de fait sans couverture, et vous ne l’apprenez qu’au sinistre. L’origine indéterminée d’un dommage produit le même effet : sans responsabilité établie, aucun recours n’aboutit.
Votre locataire n’est pas assuré : ce que la loi vous autorise à faire
Le locataire doit vous remettre une attestation d’assurance à la remise des clés, puis chaque année si vous le demandez. Le périmètre de cette obligation est plus étroit qu’il n’y paraît, et c’est ce qui explique la plupart des mauvaises surprises : nous le détaillons dans notre article sur l’assurance habitation obligatoire pour un locataire.
S’il ne remet pas son attestation, vous disposez de deux voies, et elles s’excluent l’une l’autre. La première est la résiliation du bail, lorsqu’il comporte une clause résolutoire pour défaut d’assurance. La seconde est la souscription d’une assurance « risques locatifs » pour le compte du locataire, dont vous récupérez le coût sur le loyer. La procédure est encadrée :
- Adresser au locataire une lettre recommandée avec avis de réception l’informant de votre intention de souscrire pour son compte.
- Attendre un mois : le locataire peut encore s’assurer lui-même et vous transmettre son attestation.
- À défaut, souscrire le contrat, limité à la garantie des risques locatifs.
- Remettre au locataire une copie du contrat à la signature, puis à chaque renouvellement.
- Récupérer la prime par douzièmes avec le loyer, en la faisant figurer sur l’avis d’échéance et sur la quittance.
L’envoi de la lettre recommandée vous fait perdre le droit de demander la résiliation du bail pour défaut d’assurance, y compris si le bail contient une clause résolutoire. Le choix entre les deux voies se fait donc avant d’écrire, pas après. Si votre objectif est de mettre fin au bail, la lettre d’intention referme cette porte.
Majoration maximale que le bailleur peut ajouter à la prime qu’il récupère sur le locataire, au titre de l’assurance souscrite pour son compte. Plafond fixé par décret du 30 mars 2016.
Un bailleur souscrit une assurance risques locatifs pour le compte de son locataire. La prime annuelle s’élève à 180 €. Il peut y ajouter la majoration de 10 %, soit 18 €, et récupérer 198 € au total, à raison de 16,50 € par mois ajoutés au loyer, mention portée sur la quittance. Il ne peut pas y intégrer de frais de dossier, ni étendre le contrat à d’autres garanties pour en répercuter le coût. Montants donnés à titre d’illustration : la prime réelle dépend du logement et de l’assureur.
Que couvre une PNO complète ?
Au-delà de la responsabilité civile obligatoire, un contrat PNO s’étend généralement aux dommages subis par le bien lui-même — incendie, dégât des eaux, tempête, catastrophes naturelles, bris de glace — ainsi qu’au mobilier que vous avez laissé dans un logement meublé. Deux garanties méritent d’être regardées de près, parce qu’elles font la différence entre un contrat d’affichage et un contrat utile : la perte de loyers pendant la période d’inhabitabilité, et le recours contre un tiers lorsque l’origine du sinistre est extérieure à votre lot.
Les plafonds, la franchise et le mode d’indemnisation — valeur à neuf ou vétusté déduite — se lisent dans les conditions générales, pas dans le tarif. Deux contrats affichés au même prix peuvent indemniser du simple au double sur un même sinistre.
La PNO est une assurance de recours, pas une assurance de confort
Beaucoup de bailleurs voient la PNO comme un doublon de l’assurance du locataire, et arbitrent sur la cotisation. C’est l’inverse qu’il faut regarder. Sa vraie fonction est de couvrir les trous : la vacance, les désordres du bâti, le locataire non assuré, les sinistres sans responsable identifié. Autrement dit, exactement les cas où aucun recours n’aboutira et où vous paierez vous-même la remise en état. Sur un bien loué 700 € par mois, six mois d’inhabitabilité représentent plus de 4 000 € de loyers perdus, qui pèsent davantage que dix ans de cotisation. Avant de comparer deux tarifs, je regarde donc trois lignes : la garantie perte de loyers et sa durée d’indemnisation, le mode d’indemnisation du bâti, et la franchise sur le dégât des eaux.
Questions fréquentes
La prime d’assurance PNO est-elle déductible des revenus fonciers ?
Oui, au régime réel : les primes d’assurance portant sur un bien dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers sont déductibles pour leur montant réel et justifié, sans plafond et sans condition tenant à la nature du risque couvert (article 31 du code général des impôts). Au micro-foncier, en revanche, aucune charge ne se déduit : l’abattement de 30 % est forfaitaire et couvre l’ensemble des dépenses.
PNO et garantie loyers impayés, est-ce la même chose ?
Non. La PNO couvre le bien et votre responsabilité de propriétaire. La garantie loyers impayés couvre un risque financier : le défaut de paiement du locataire. Ce sont deux contrats distincts, aux conditions d’éligibilité différentes, et souscrire l’un ne dispense pas de l’autre. À noter : la perte de loyers d’une PNO indemnise l’impossibilité d’habiter le logement après un sinistre, pas le loyer qu’un locataire solvable refuse de payer.
Mon syndic peut-il me demander une attestation d’assurance ?
Oui. L’obligation d’assurance en responsabilité civile pesant sur chaque copropriétaire, la demande d’attestation est légitime, qu’il s’agisse d’un lot occupé ou loué. Un défaut d’assurance peut par ailleurs vous être opposé lors d’un sinistre touchant les parties communes ou un autre lot.
Je loue un logement meublé : l’obligation change-t-elle ?
L’obligation du copropriétaire reste identique. Celle du locataire également : elle s’applique au bail meublé comme au bail mobilité. Ce qui change, c’est l’étendue utile de votre propre contrat, puisque le mobilier vous appartient : il doit être couvert par votre PNO, et non par l’assurance du locataire, qui ne garantit que les risques locatifs.
Vous mettez un logement en location ?
Nous comparons les contrats PNO de nos partenaires sur ce qui compte réellement : la perte de loyers, le mode d’indemnisation du bâti et les franchises, pas seulement la cotisation annuelle. La comparaison ne vous est pas facturée : nous sommes rémunérés par les partenaires dont nous présentons les offres.
